À première vue, les deux dispositifs peuvent se ressembler. Tous deux reposent sur une séparation du bâti et du foncier afin de rendre le logement plus accessible. Pourtant, cette ressemblance masque une différence fondamentale. Le BRS et le DOP ne cherchent pas à résoudre le même problème et ne reposent pas sur la même conception du logement.
Le BRS est avant tout un outil d'accession à la propriété. Il répond à une difficulté devenue majeure : l'augmentation du prix de l'immobilier empêche une partie croissante des ménages d'acheter leur logement. En dissociant le terrain du bâti, il réduit le coût d'acquisition et permet à des familles qui n'auraient jamais pu devenir propriétaires d'accéder malgré tout à la propriété.
La logique reste cependant celle du patrimoine immobilier. On emprunte, on achète, on possède, on revend et on transmet. Le BRS cherche à rendre la propriété plus accessible, mais il demeure dans une logique de propriété.
Le DOP part d'une réflexion différente. La question n'est plus de savoir comment permettre à davantage de personnes d'acheter leur logement. Elle est de savoir comment permettre à chacun de vivre durablement dans son logement, sans que la propriété soit une condition indispensable à cette stabilité.
Cette différence peut sembler minime. Elle est en réalité considérable.
Depuis des décennies, nous avons pris l'habitude d'associer la sécurité résidentielle à la propriété. Être propriétaire, c'est pouvoir rester chez soi. C'est pouvoir aménager son logement comme on le souhaite. C'est savoir que ses enfants grandiront au même endroit. C'est envisager l'avenir sans craindre un changement brutal de situation.
Mais lorsque l'on y réfléchit, ce que recherchent la plupart des familles n'est pas forcément la propriété en elle-même. Ce qu'elles recherchent, c'est ce que la propriété procure : la stabilité, la continuité et l'enracinement.
C'est précisément le point de départ du DOP.
Dans le DOP, l'occupant n'est pas propriétaire au sens classique du terme. En revanche, il bénéficie d'un droit d'occupation particulièrement fort, durable et transmissible. Son logement n'est plus seulement un toit. Il devient un point d'ancrage dans le territoire.
Le DOP considère qu'un logement ne se résume pas à une surface exprimée en mètres carrés. C'est un voisinage, des habitudes, des relations humaines, un médecin que l'on connaît depuis longtemps, des commerçants que l'on croise chaque semaine, un quartier dans lequel on a construit sa vie.
Aujourd'hui encore, de nombreux parcours résidentiels sont bouleversés par des événements pourtant naturels. Les enfants quittent le domicile familial. Le logement est jugé trop grand. Une personne âgée aurait besoin d'une chambre supplémentaire pour accueillir un aidant, mais les critères de gestion raisonnent d'abord en nombre de pièces. Un conjoint décède. La question du maintien dans le logement se pose immédiatement.
Dans ces situations, le logement est souvent analysé sous l'angle de l'occupation optimale de l'espace.
Le DOP adopte une autre approche. Il considère que l'histoire familiale, l'ancrage territorial et les liens sociaux ont eux aussi une valeur. Le départ des enfants, le veuvage ou le vieillissement ne devraient pas automatiquement signifier le départ du logement.
En ce sens, le DOP reprend une partie de la philosophie qui avait présidé à la création des logements sociaux : stabiliser les familles, renforcer la cohésion sociale et permettre aux habitants de construire leur vie dans la durée. Mais il va plus loin en donnant à l'occupant une continuité résidentielle qui ne dépend plus uniquement des règles d'attribution du logement.
La différence apparaît également au moment de la transmission.
Dans le BRS, l'héritage porte principalement sur une valeur patrimoniale. Même si le dispositif encadre les conditions de revente, le logement demeure essentiellement un actif économique.
Dans le DOP, ce qui est transmis est d'abord une continuité résidentielle. Les héritiers ne reçoivent pas une valeur financière. Ils reçoivent la possibilité de conserver un enracinement familial sur un territoire. La transmission ne concerne plus seulement un bien ; elle concerne aussi un lieu de vie.
La différence se retrouve également dans le financement.
Dans un BRS, l'occupant rembourse généralement un emprunt immobilier tout en versant une redevance liée au foncier. Dans un modèle DOP, il serait possible, via un EPI, de ne demander qu'une seule redevance. Celle-ci serait ensuite répartie entre la commune pour le foncier, les investisseurs pour le capital apporté, les frais de gestion ainsi que les provisions destinées à l'entretien et au renouvellement du bâti.
Le DOP ne supprime donc pas l'investissement immobilier. Il le dissocie de l'occupation du logement.
Dans le modèle traditionnel, celui qui habite est souvent celui qui investit. Les deux fonctions sont confondues. Le DOP les sépare. L'occupant recherche un logement stable. L'investisseur recherche un placement. Rien n'oblige ces deux objectifs à être portés par la même personne.
L'habitant obtient la sécurité résidentielle. L'investisseur obtient la rémunération prévue par le contrat. Le logement cesse ainsi d'être un support de spéculation pour redevenir d'abord un lieu de vie.
Au fond, la différence entre le BRS et le DOP peut se résumer en une formule simple.
Le BRS est une propriété rendue plus accessible.
Le DOP est une location avec un esprit de propriétaire.
Ou, peut-être plus exactement encore, une location avec un esprit de propriété.
Dans le BRS, on cherche à permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire. Dans le DOP, on cherche à offrir au plus grand nombre la sécurité, la stabilité et l'enracinement que procure habituellement la propriété, sans qu'il soit nécessaire de posséder juridiquement le logement.
L'un démocratise l'accès au patrimoine.
L'autre démocratise la sécurité d'habiter.
societe solidaire
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