La réponse semble simple jusqu'à ce qu'on regarde la réalité. Faites estimer votre maison par trois professionnels différents et vous avez de bonnes chances d'obtenir trois montants différents. L'un regardera le marché local, l'autre la vitesse à laquelle le bien peut se vendre, un troisième privilégiera le potentiel du quartier ou l'état général du logement.
Personne n'est réellement dans l'erreur. Ils ne poursuivent simplement pas le même objectif.
Le problème est que cette diversité devient difficilement compatible avec un système national qui repose sur la confiance. Si chaque Maison Départementale du Logement applique ses propres critères, les propriétaires auront rapidement le sentiment que les règles changent selon le département, l'interlocuteur ou même le moment auquel ils présentent leur bien.
Or la confiance ne peut exister que lorsque les règles sont compréhensibles et identiques pour tous.
C'est pourquoi la création d'une grille nationale d'évaluation ne devrait pas être confiée aux MDL elles-mêmes. Leur mission est de gérer les logements, d'accompagner les propriétaires et les occupants, pas de définir les règles du jeu.
Nous disposons déjà d'une administration dont c'est précisément le métier : la Direction de l'Immobilier de l'État.
Cette direction intervient quotidiennement dans la gestion, l'acquisition, la cession et l'évaluation des biens appartenant à l'État. Elle possède l'expérience, les compétences et surtout la neutralité nécessaires pour construire un référentiel commun.
L'objectif n'est d'ailleurs pas de déterminer un hypothétique « vrai prix » du logement. Un tel prix n'existe pas. Un bien vaut rarement la même chose pour un propriétaire, une banque, un assureur ou un investisseur.
Ce qui compte, c'est de disposer d'une méthode identique pour tous.
Une grille nationale pourrait ainsi prendre en compte la surface, l'état du bien, les diagnostics obligatoires, les travaux nécessaires, la localisation ou encore le potentiel locatif réel. Le calcul serait connu à l'avance et consultable par chacun.
Un propriétaire n'aurait alors plus à se demander si son logement a été sous-évalué ou surévalué. Il pourrait comprendre précisément comment le résultat a été obtenu.
Cette transparence est essentielle. Dans bien des domaines, les citoyens acceptent plus facilement une décision qu'ils peuvent vérifier eux-mêmes qu'une décision opaque présentée comme incontestable.
Une telle grille présenterait un autre avantage. Elle permettrait de sortir partiellement de la logique spéculative qui domine aujourd'hui le marché immobilier. Deux logements identiques peuvent parfois afficher des prix très différents simplement parce qu'ils se trouvent dans des territoires soumis à des tensions particulières.
Pour les MDL, la question n'est pourtant pas de savoir jusqu'où un prix peut monter. La question est de savoir quelle utilité réelle ce logement apporte au système. Est-il habitable immédiatement ? Faut-il engager des travaux importants ? Répond-il à un besoin local ? Peut-il contribuer rapidement à augmenter l'offre disponible ?
L'enjeu n'est pas la spéculation, mais la capacité à loger durablement des personnes.
Confier l'élaboration de cette grille à la Direction de l'Immobilier de l'État répond donc à une logique simple : ce qui doit être géré localement doit être géré localement, mais ce qui doit être identique sur tout le territoire doit relever d'une règle nationale.
Au fond, le sujet n'est pas l'évaluation immobilière. Le sujet est la confiance. Une règle imparfaite mais claire sera toujours mieux acceptée qu'une règle parfaite mais incompréhensible. Lorsqu'un citoyen comprend comment une décision est prise et qu'il sait que les mêmes critères s'appliquent partout, il n'a plus besoin de croire l'administration sur parole. Il peut vérifier par lui-même.
Et c'est souvent ainsi que la confiance commence à revenir.
societe solidaire
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